Différentes mesures ont été prises par Ordonnance en vue d’aménager les sanctions contractuelles applicables en cas de retard de paiement dans le contexte de l’épidémie de Covid 19.

Le présent article vise à étudier quels autres fondements pourraient également être utilisés par les locataires pour tenter de justifier les éventuels retards de paiement de leurs loyers.

Force majeure

L’article 1218 du code civil dispose :

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

Les conditions d’extériorité et d’imprévisibilité devraient pouvoir être démontrées par le débiteur lorsque la conclusion du contrat est antérieure à la survenance de l’épidémie.

Le critère d’irrésistibilité semble en revanche plus difficile à caractériser.

Si l’on se place du côté du locataire, en tant que débiteur de l’obligation de payer les loyers, il est nécessaire, pour caractériser un événement de force majeure, que celui-ci soit dans l’impossibilité de payer ces loyers du fait de l’épidémie de Covid 19.

Or, que le locataire ait eu, ou non, l’obligation de fermer son local, il ne pourra se prévaloir de la force majeure que s’il est en mesure de prouver qu’il ne dispose d’aucune solution pour payer ses loyers, du fait de l’épidémie.

Cette preuve est difficile à rapporter et, en outre, selon certaines décisions de la Cour de cassation, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de ce cette obligation en invoquant un cas de force majeure (C.Cass, 16 septembre 2014, n°13-20306, publié au bulletin).

Il semble donc difficile pour les locataires, en l’état des mesures prises par le gouvernement et des lois votées en raison de l’épidémie, de se prévaloir d’une impossibilité de payer leurs loyers relevant de la force majeure, bien que cela puisse tout de même être retenu par les Tribunaux dans certains cas particuliers.

Par ailleurs, dans le cas où la force majeure serait établie, cela justifierait un report des loyers mais ces derniers resteraient dus par le locataire, sauf si l’impossibilité de s’exécuter était définitive.

Il est rappelé que les baux peuvent également contenir des clauses aménageant la force majeure et ses conséquences.

Exception d’inexécution

Lorsque les locataires ont eu l’obligation de fermer leur local commercial, du fait de l’interdiction gouvernementale, il pourrait être considéré que c’est le bailleur lui-même, débiteur de l’obligation de délivrance, consistant à délivrer au locataire un local lui permettant d’exercer son activité, qui n’est plus en mesure de remplir cette obligation en raison d’un évènement de force majeure.

Le locataire pourrait alors suspendre le paiement de ses loyers sur le fondement des articles 1219 et 1220 du code civil, lesquels disposent respectivement :

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

« Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »

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Dès lors, le risque pour le bailleur que le locataire ayant suspendu le paiement de ses loyers voie cette démarche validée par les Tribunaux est plus important lorsque le locataire a eu l’obligation de fermer son fonds de commerce du fait de l’interdiction gouvernementale.

Par ailleurs, si cette analyse devait être retenue par les Tribunaux, il serait alors probable que les loyers correspondant à la période de fermeture du commerce, imposée par le gouvernement, ne soient pas seulement reportés mais considérés comme non dus par le locataire, en raison de l’absence de possibilité, pour le bailleur, de remplir son obligation de délivrance pendant cette période.

La question n’étant pas tranchée par les Tribunaux à ce jour, la possibilité pour les locataires d’utiliser ce fondement n’est toutefois pas certaine

Demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil

Des délais de paiement peuvent toujours être sollicités par le locataire sur le fondement de cet article. Ces délais sont souvent accordés par les Juges dans les contentieux d’acquisition de la clause résolutoire.

Il est probable que les difficultés économiques créées par l’épidémie de Covid 19 conduisent les Juges à accorder plus facilement des délais de paiement et que ces délais soient, dans certains cas, plus longs que ceux habituellement accordés.

Révision du contrat pour imprévision

L’article 1195 du code civil, créé par l’ordonnance du 10 février 2016, dispose :

« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. »

Cet article est applicable aux contrats signés après l’entrée en vigueur de l’Ordonnance, le 1er octobre 2016, sous réserve que le contrat n’exclue pas son application.

L’épidémie de covid 19 pourrait être considérée comme entrainant un changement de circonstances imprévisible, rendant l’exécution du contrat excessivement onéreuse pour le locataire, par exemple dans le cas où celui-ci subirait une baisse importante de chiffre d’affaires et ne pourrait en outre avoir une utilisation que limitée des locaux loués pendant une période. Cela pourrait conduire les Tribunaux, en cas d’échec de la négociation, à réviser le contrat.

La possibilité d’application de la révision pour imprévision ne devrait par ailleurs concerner que les contrats conclus avant le début de l’épidémie.

Ces dispositions ne permettent pas au locataire de suspendre le paiement de ses loyers.

Conclusion

Les locataires disposent ainsi de plusieurs fondements susceptibles de leur permettre de justifier les retards dans le paiement des loyers pendant la période d’état d’urgence sanitaire, et même, dans certains cas, de tenter de d’obtenir la reconnaissance de l’absence d’obligation de payer ces loyers, ou encore une baisse de ceux-ci.

Les réponses qui seront apportées par les Tribunaux pour l’application de ces textes à la situation actuelle sont toutefois incertaines à ce jour.

En revanche, les Ordonnances prises par le gouvernement, dans le cadre de la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, apportent déjà des réponses relatives à l’application des sanctions contractuelles en cas de retard de paiement pendant la période d’état d’urgence sanitaire.

L’une concerne les contrats en général (Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020), l’autre est spécifique au paiement des loyers et charges (Ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020).