L’activité de promotion immobilière, consistant à construire des immeubles en vue de leur vente a fait l’objet d’un plan comptable professionnel (CNC, avis de conformité du 12 juillet 1984). Depuis lors, le Plan comptable général a subi de nombreuses modifications. Cet article fait le point sur l’incidence des dispositions actuelles du PCG, et plus particulièrement celles relatives au coût de revient des stocks et au contrat à long terme, à la lumière d’une récente position de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes sur le sujet (CNCC, bull. 146, juin 2007, p. 349).

Principales caractéristiques de la promotion immobilière

Spécificités du secteur

Ce secteur d’activité se caractérise par le recours habituel à la création d’une structure idoine pour un programme immobilier spécifique. Il peut s’agir d’une entité juridique distincte, le plus souvent une société civile immobilière, ou encore d’une société de fait (société en participation).

Un autre élément déterminant de la promotion immobilière est le recours à des capitaux importants pour financer les opérations. En effet le cycle d’exploitation de cette activité est, en général, supérieur à douze mois, notamment dans le cas de construction d’immeubles pour la vente par lots d’appartements. Cette caractéristique entraîne par conséquence des charges financières importantes pendant toute la durée de la construction. Par ailleurs, les banques, pourvoyeuses des fonds, demandent des garanties particulières, affectées au programme financé.

Au regard de ces particularités, la comptabilité est toujours organisée par « opération », en déterminant les coûts de production directement affectables à un programme unique.

Nature des frais engagés

Dans le cadre d’une création d’une structure dédiée à une opération immobilière, les frais engagés concernent, outre l’acquisition éventuelle du terrain et les aménagements de voirie et les frais directs de construction, les frais annexes suivants :

– les frais de structure, c’est-à-dire les frais de constitution de la société dédiée, les frais de tenue de comptabilité ;

– les frais de publicité tels plaquettes commerciales, aménagement de bureaux de vente ou d’appartements-témoins… ;

– la rémunération du promoteur au titre de son mandat de gestion du programme ;

– les frais financiers courant pendant la période de construction.

Les textes applicables

Les dispositions d’origine du Plan comptable professionnel

En 1984, les adaptations du Plan comptable général (dans sa version de 1982) à ce secteur d’activité ont donné lieu au plan comptable professionnel des promoteurs de construction immobilière (CNC, avis de conformité du 12 juillet 1984). Par ailleurs, un guide comptable a été rédigé à l’usage des professionnels du secteur (FPC, guide comptable professionnel des promoteurs construisant des immeubles en vue de la vente, décembre 1984). Nous en reprenons les principales positions relatives à la date de comptabilisation du résultat et au coût de revient des stocks.

Les traitements comptables retenus

-> Date de comptabilisation du résultat. Selon ce guide, pour les opérations de longue durée, le résultat des opérations immobilières destinées à la vente est dégagé lors de la délivrance à l’acquéreur. Par ailleurs, pour les opérations vendues par fractions (immeubles collectifs, lotissements, maisons individuelles groupées), le résultat est dégagé lot par lot (guide précité, p. 7).  Ces dispositions consacrent donc la méthode de l’achèvement.

-> Coût de revient des stocks. Les frais suivants sont notamment incorporés au coût du programme (guide précité, pp. 7 et 17) :

– les frais financiers, jusqu’à la date de livraison, lorsque l’emprunt est affecté à une opération unique ou par voie de répartition lorsqu’ils concer- nent plusieurs programmes ;

– les frais de garanties financières engagés dans le seul intérêt d’une opération déterminée (garantie d’achèvement, cautions fiscales…) ;

– la rémunération du promoteur à raison de son mandat de gestion du programme ;

– les dépenses de lancement du programme telles l’aménagement d’un bureau de vente provisoire, la signalisation d’un chantier, l’édition de plaquette de présentation… ;

– les frais généraux de la structure dédiée (frais de constitution, de comptabilité, etc.).

La problématique soulevée  Le Plan comptable général a subi de nombreuses modifications depuis une décennie, notamment suite à la conver- gence souhaitée vers le référentiel comptable international (IFRS). Les dispositions des plans comptables professionnels non contredites par les modifications ultérieures du Plan comptable général demeurent toutefois applicables (CNCC, bull. précité, p. 350). Il convient donc de vérifier si les principes de comptabilisation énoncés dans le guide comptable professionnel des promoteurs sont conformes au droit comptable actuel.

Les dispositions actuelles du Plan comptable général

Date de prise en compte du résultat – Seuls les bénéfices réalisés à la date de clôture d’un exercice peuvent être inscrits dans le résultat de cet exercice (PCG art. 313-2). Il découle de cette règle que pour les ventes de biens, le produit est, en principe, dégagé à la livraison et pour les prestations de services, à la date de l’achèvement de ces dernières. C’est pourquoi, tant que les biens ne sont pas vendus, ils figurent en en-cours de production, puis en stocks de produits finis, une fois achevés (PCG art. 443).

Toutefois, pour les contrats à long terme, l’entreprise peut appliquer soit la méthode de l’achèvement, soit la méthode de l’avancement, cette dernière méthode étant jugée préférentielle (PCG art. 380-1). Est considéré comme un contrat à long terme, un contrat spécifiquement négocié dans le cadre d’un projet unique portant sur la réalisation ou la participation à cette réalisation d’un bien ou d’un service fréquemment complexes, dont l’exécution s’étend sur au moins deux exercices.

La méthode de l’achèvement consiste à comptabiliser le chiffre d’affaires et le résultat au terme de l’opération, les travaux en cours étant constatés à la clôture de l’exercice à hauteur des charges qui ont été enregistrées. Quant à la méthode de l’avancement, elle consiste à comptabiliser le chiffre d’affaires et le résultat au fur et à mesure de l’avancement des contrats. Dans ce cas, si l’entité est en mesure d’estimer de façon fiable le résultat à terminaison, celui-ci est constaté en appliquant au résultat à terminaison, le pourcentage d’avancement (PCG art. 380-1).

Dans le cadre de la promotion immobilière, la qualification en contrat à long terme interviendra essentiellement sur des contrats de mandat de gestion portant sur la construction d’immeubles destinés à être vendus, dont la réalisation porte généralement sur une durée supérieure à un exercice.

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Coût d’entrée des stocks – Le coût de production des stocks comprend les coûts directement liés aux unités produites, telle la main-d’oeuvre directe. Il comprend également l’affectation systématique des frais généraux de production, fixes et variables, qui sont encourus pour transformer les matières premières en produits finis (PCG art. 321-21). Il s’agit, notamment, des frais fixes relatifs aux amortissements et à l’entretien des bâtiments et de l’équipement industriels, ainsi que de la quote-part d’amortissement des frais de développement et de logiciels affectés à l’unité à produire. Signalons que les coûts administratifs sont exclus du coût de production et d’acquisition des stocks, à l’exclusion des coûts des structures dédiées (PCG art. 321-20). Quant aux frais financiers encourus pendant la période de production d’un actif, ils peuvent, au choix de l’entité, soit être enregistrés en charges, soit être incorporés au coût d’entrée de celui-ci (PCG art. 321-5).

Par ailleurs, le Conseil national de la comptabilité a défini la nature des charges prises en compte dans un contrat à long terme (CNC, avis 99-10, § 4). Il s’agit des frais suivants :

– les coûts directement imputables au contrat (main-d’oeuvre, sous-traitance, amortissement du matériel, location des équipements, coûts de repliement et de remise en état, conception et assistance technique, impôts et taxes, honoraires,  garantie…) ;

– les coûts indirects, pour leur quote-part susceptible d’être affectée à ce contrat (assurance, frais généraux d’exécution du contrat…) ;

– les coûts engagés antérieurement à la signature du contrat, en vue de son obtention, dès lors qu’ils sont identifiables séparément, mesurables de façon fiable et qu’il est probable que le contrat sera signé;

– les provisions pour risques correspondant aux dépassements des charges directement prévisibles que l’expérience de l’entreprise, notamment statistique, rend probable.

Les charges financières suivent, quant à elles, le droit commun, elles peuvent sur option être incluses dans le coût du contrat (CNC, avis 99-10, § 4.3).

En revanche, sont exclus tous les coûts d’ordre général qui ne peuvent être imputés aux contrats.

Les Solutions retenues par la CNCC

Date de prise en compte du résultat

En fonction des termes du contrat et des conditions de réalisation de l’opération immobilière, la commission des études comptables a retenu deux situations.

Enregistrement en production en cours – Les coûts de production encourus par un promoteur immobilier constituent des stocks aussi longtemps qu’ils ne peuvent être affectés à des contrats conclus avec les acheteurs de lots. Dans ce cas, le résultat est seulement dégagé lors de la délivrance du bien (lors de la remise des clefs ou de la réception de l’ouvrage, par exemple).

Qualification en contrat à long terme – Lorsque des ventes de lots sont intervenues et que la construction de ces lots doit se prolonger, ces ventes constituent des contrats à long terme donnant lieu à l’application de l’article 380-1 du PCG. Cela suppose, bien entendu, que le contrat corresponde à la définition d’un contrat à long terme, notamment en matière de délai d’exécution. Il découle de cette position que les promoteurs-constructeurs peuvent appliquer soit la méthode de l’achèvement, soit la méthode de l’avancement s’il peuvent déterminer le résultat à terminaison de façon fiable. Rappelons qu’à ce titre la méthode de l’avancement est la méthode préférentielle.

Situations dans lesquelles les dispositions du guide comptable professionnel sont applicables – Si les conditions de l’opération ne permettent pas la qualification en contrat à long terme, le principe qui conduit à dégager le résultat lors de la délivrance du bien est conforme aux dispositions du PCG. Aussi, les professionnels immobiliers peuvent toujours, à notre avis, se référer aux prescriptions du guide.

En revanche, en présence d’un contrat à long terme, le recours à la méthode de l’achèvement ne doit plus être systématique. Les entreprises ont également la possibilité d’utiliser la méthode de l’avancement. Elles y sont d’ailleurs encouragées (cf PCG art. 3801-1).

Les entités devant publier des comptes consolidés sous référentiel IFRS auront tout intérêt à appliquer la méthode de l’avancement dans les comptes individuels, seule méthode retenue selon l’IAS 11 « Contrats de construction » (IAS 11, § 22).

Cout d’entrée des stocks

La commission des études comptables retient les solutions suivantes, selon la nature des frais engagés.

Frais de constitution de la société dédiée –Rappelant que les coûts administratifs des structures dédiées ne font pas partie des coûts administratifs exclus du coût de production (PCG art. 321-20), la commission estime que les frais d’établissement d’une société de promotion immobilière dédiée à un programme doivent être inclus dans le coût de production des stocks.

Frais de tenue de comptabilité de la société dédiée – Les frais de tenue de comptabilité sont des coûts administratifs exclus du coût de production. Toutefois, la partie de ces frais relative à la tenue de comptabilité spécifique au programme immobilier constitue des frais généraux de production au sens de l’article 321-21 du PCG. Il en est de même pour la partie relative à la tenue des comptes spécifiques à la société puisqu’elle forme des coûts administratifs d’une structure dédiée.

Au total, l’ensemble des frais de tenue de la comptabilité d’une société dédiée constitue des frais généraux de production du programme immobilier et est incorporé au coût de production de ce programme.

Frais de publicité – Pour la commission, les frais de publicité, dont les frais de commercialisation, ne peuvent être considérés comme des coûts de production, au sens strict de ce terme, tels qu’ils sont définis par le PCG (PCG art. 321-21). Cette analyse a été d’ailleurs retenue dans l’avis du Conseil national de la comptabilité relatif à la définition, la comptabilisation et l’évaluation des actifs (CNC, avis 2004-15, § 442). Par conséquent, ces frais sont à enregistrer en charges de l’exercice.

Les entreprises qui incorporent leurs frais de publicité au coût du programme doivent changer leurs modalités d’évaluation, de tels frais étant exclus du coût de production des stocks selon les dispositions générales du PCG.

Rémunération du promoteur – Pour être incorporés dans les stocks, la commission rappelle que les rémunérations versées aux salariés de la société dédiée doivent constituer des frais généraux de production. Ainsi, la rémunération du promoteur, si elle constitue des frais généraux de production et si, par nature, ces frais sont engagés sur le programme, est incorporée aux stocks relatifs au programme immobilier.

À notre avis, les rémunérations sont incluses dans le coût de production si elles correspondent à du temps directement passé sur le programme immobilier, la rémunération au titre du mandat de gestion de l’opération doit être incluse dans ce coût.

Frais financiers – Les frais financiers supportés par la société de promotion immobilière sont enregistrés en charges ou en coûts de production selon l’option prise par la société.

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