Dans le cadre d’un projet d’investissement dans l’immobilier, on s’interroge fréquemment sur la nécessité ou non de créer une SCI pour acquérir et exploiter le bien immobilier.

Créer une SCI présente plusieurs avantages que nous allons vous présenter afin que vous puissiez disposer de toutes les informations qui vous permettront de répondre à cette question : pourquoi créer une SCI ?

Créer une SCI afin d’opter pour l’IS

Créer une SCI permet d’avoir le choix entre deux régimes fiscaux en matière d’imposition des bénéfices :

  • le régime des sociétés de personnes, avec dans ce cas une imposition directe au nom des associés,
  • ou opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

L’option pour l’IS présente notamment les avantages suivants : l’imposition intervient uniquement au niveau de la société et les associés disposent ensuite du choix de se distribuer ou non des dividendes, l’immeuble pourra être amorti (ce qui n’est pas le cas en régime des sociétés de personnes)…

Créer une SCI pour acheter à plusieurs

La création d’une SCI permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs simplement : les titres seront répartis en fonction des apports de chacun.

Il s’agit donc d’un moyen de « convertir le bien immobilier en papier (titres) », ce qui facilite la réalisation d’opérations à plusieurs et la répartition des droits.

De plus, il existe certains biens vraiment difficile à acquérir soi-même et la SCI permet donc de se regrouper pour résoudre ce problème.

Créer une SCI pour transmettre simplement

Créer une SCI facilite la transmission sur plusieurs aspects :

  • un associé peut sortir facilement de la SCI, il lui suffira de céder ses titres,
  • et c’est aussi un bon instrument de transmission de patrimoine.

En cas de décès des propriétaires, la SCI permet d’éviter l’indivision entre les enfants. Les décisions seront prises conformément à ce qui est prévu dans les statuts et un enfant ne pourra pas exiger de récupérer sa part, il devra pour cela vendre ses titres.

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Des montages intéressants pourront également être réalisés en matière de transmission compte tenu du fait que l’immeuble est transformé en titres.

Créer une SCI pour organiser la gestion

Créer une SCI offre aux associés la possibilité de fixer librement les modalités relatives aux prises de décisions.

Ainsi, toutes les décisions revenant aux associés sont prises conformément à ce qui est prévu dans les statuts, ce qui permet d’éviter des blocages dans la gestion du bien (sauf dans certains cas comme par exemple 2 associés à 50-50 avec toute décision prise à la majorité des voix).

La création de la SCI nécessite de nommer un ou plusieurs gérants, ce qui permet également d’attribuer ce titre et les pouvoirs qui lui sont liés à aux parents par exemple.

Créer une SCI : un avantage sur la plus-value

Au niveau des plus-values de cession, il existe un avantage non négligeable pour la SCI :

  • lorsqu’on achète personnellement un bien immobilier, il est possible de bénéficier en cas de revente d’un abattement pour durée de détention qui est calculée à compter de l’entrée de l’immeuble dans le patrimoine,
  • si on achète en SCI, il est également possible de bénéficier de cet abattement mais ce dernier est calculé à compter de la date de souscription ou d’acquisition des titres, peu import la date d’acquisition de l’immeuble.

Rappel du dispositif : il est possible de bénéficier d’un abattement de 2% de la 6ème à la 16ème année de détention, puis de 4% de la 17ème à la 23ème année, et de 6% jusqu’à la 30ème année.

Exemple de l’avantage : Une SCI créée en 2001 achète un immeuble en 2012 et le revend en 2016. Les associés pourront bénéficier d’un abattement pour durée de détention de 20%. Si une personne physique avait réalisé l’investissement à titre personnel, elle n’aurait bénéficier d’aucun abattement (seulement 4 ans de détention).

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